L’art. 1122-bis del Codice Civile viene citato in quasi ogni PEC all’amministratore, in quasi ogni assemblea sulle colonnine e in quasi ogni articolo online sull’argomento. Lo abbiamo citato anche noi, per mesi, come «l’articolo della wallbox».
Poi lo abbiamo letto per intero. E la parola ricarica non c’è. Nemmeno una volta, in nessuno dei quattro commi.
Questa guida fa due cose: riporta il testo integrale e verificabile dell’articolo commentandolo comma per comma, e chiarisce quale sia davvero la norma sulle infrastrutture di ricarica in condominio. Non è una sottigliezza accademica: in assemblea, citare l’articolo sbagliato è il modo più rapido per farsi smontare la richiesta.
Il testo integrale dei quattro commi
L’articolo è stato introdotto nel Codice civile dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220, la riforma del condominio. Questa è la sua rubrica, che da sola dice quasi tutto:
Art. 1122-bis — Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili
Comma 1: antenne, parabole, flussi informativi
«Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.»
Oggetto: parabole satellitari, antenne individuali, cablaggi per la connettività. Nulla a che vedere con i veicoli.
Il comma è comunque interessante per due formule che tornano in tutta la materia condominiale. La prima è il minor pregiudizio: non «nessun pregiudizio», che sarebbe impossibile, ma il minimo compatibile con la realizzazione dell’opera. La seconda è preservando in ogni caso il decoro architettonico, dove quel in ogni caso segnala che il decoro non è bilanciabile: è un limite esterno, non una voce da pesare.
Comma 2: gli impianti da fonti rinnovabili
«È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.»
Qui si parla di produzione di energia: pannelli solari, mini-eolico, solare termico. Una wallbox non produce energia, la preleva e la eroga. Anche volendo forzare l’interpretazione, non rientra in questa definizione.
Il comma è però prezioso per chi installa una wallbox alimentata da fotovoltaico condominiale, caso sempre più frequente: la parte fotovoltaica dell’impianto ricade a pieno titolo nel comma 2, quella di ricarica no. Sono due regimi diversi in un unico cantiere, e conviene tenerli distinti già nella comunicazione all’amministratore.
Da notare l’elenco dei luoghi: lastrico solare, ogni altra idonea superficie comune, e le parti di proprietà individuale dell’interessato. Il legislatore mette sullo stesso piano il comune e il privato.
Comma 3: il comma che serve davvero
Questo è il comma per cui vale la pena conoscere l’art. 1122-bis anche se installi una wallbox. È lungo, quindi lo prendiamo in tre pezzi.
Primo pezzo — l’obbligo di comunicazione
«Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.»
Due condizioni fanno scattare l’obbligo, e vanno lette insieme: servono modificazioni, e devono essere necessarie. Se il tuo intervento passa in un cavidotto già esistente senza forature né alterazioni, non stai modificando nulla e la comunicazione formale non è dovuta — anche se resta consigliabile mandarla comunque, per avere una data certa.
Se invece la comunicazione è dovuta, il contenuto è specificato dalla norma stessa: il contenuto specifico e le modalità di esecuzione. Una PEC che dice «comunico che installerò una wallbox» non soddisfa il comma 3. Devi dire dove, come, con quale percorso cavi, con quale tecnica di fissaggio, per mano di quale impresa.
Secondo pezzo — cosa può fare l’assemblea, e con quale maggioranza
«L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio […]»
Il verbo è prescrivere, non autorizzare, e tantomeno vietare. L’assemblea non decide se fai l’intervento: interviene sul come. È la differenza che in assemblea cambia tutta la conversazione.
E poi c’è il rinvio alla maggioranza, che è il dettaglio più sottovalutato dell’intero articolo. Il quinto comma dell’art. 1136 c.c. richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio: 667 millesimi.
Terzo pezzo — riparto delle superfici e garanzia
«[…] e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.»
La prima parte riguarda solo gli impianti del comma 2, quindi le fonti rinnovabili: serve quando più condòmini si contendono il tetto per i pannelli.
La seconda parte invece è generale: l’assemblea può chiedere una garanzia per i danni eventuali, sempre con la stessa maggioranza dei due terzi. Nella pratica si soddisfa con la polizza di responsabilità civile dell’installatore o con una fideiussione modesta. È una richiesta legittima, e conviene anticiparla: presentarsi in assemblea con la polizza già allegata toglie all’opposizione uno dei suoi pochi argomenti tecnici.
Comma 4: accesso e impianti non autorizzati
«L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.»
Due regole diverse, di cui la seconda è quella che viene più spesso citata a sproposito.
La prima crea un obbligo di accesso: se per progettare o eseguire l’opera è necessario entrare in una proprietà privata, il titolare non può opporsi. Vale per te e vale contro di te.
La seconda — non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative — è la frase che viene brandita come se fosse una licenza generale. Va letta nel contesto dell’articolo, che parla di antenne e fonti rinnovabili, e in combinato con il comma 3: se servono modificazioni delle parti comuni, la comunicazione resta dovuta. Nessuna autorizzazione non significa nessun obbligo.
La norma sulla ricarica: art. 17-quinquies
Se il 1122-bis non nomina la ricarica, quale norma lo fa? L’art. 17-quinquies del D.L. 22 giugno 2012 n. 83, convertito nella L. 7 agosto 2012 n. 134 — il cosiddetto Decreto Sviluppo, dello stesso anno della riforma del condominio.
Il comma 2 fa salvo il regime dell’art. 1102 c.c. sull’uso della cosa comune e stabilisce che le opere edilizie per l’installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli in edifici in condominio «sono approvate dall’assemblea di condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’articolo 1136, primo, secondo e terzo comma del codice civile». Quel «primo, secondo e terzo comma» non c’era nel 2012: è stato aggiunto dall’art. 15 del D.Lgs. 257/2016, in vigore dal 14 gennaio 2017.
E qui va detto un numero, perché fino al 24 settembre 2026 questa pagina scriveva «con le maggioranze dell’art. 1136» e si fermava, lasciandoti in testa i 667 millesimi di cui parla tutto il resto della guida. Il rinvio è al terzo comma, cioè alla seconda convocazione: assemblea valida con un terzo dei partecipanti e un terzo del valore, delibera approvata con la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio, cioè circa 334 millesimi.
Sono due soglie diverse e non vanno confuse, perché rispondono a due domande diverse. Approvare l’opera in seconda convocazione: 334. Prescriverti modalità alternative ai sensi dell’art. 1122-bis, comma 3: 667. L’assemblea che vuole dirti come devi fare le cose ha bisogno del doppio dei millesimi che le servono per dire di sì
Il comma 3 è quello che conta di più, e questo è il testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale:
«Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 2, il condomino interessato può installare, a proprie spese, i dispositivi di cui al citato comma 2, secondo le modalità ivi previste. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.»
Ecco da dove viene il termine di tre mesi che tutti attribuiscono al 1122-bis. Non è nel Codice civile: è qui.
La seconda frase del comma, quella che comincia con «Resta fermo», è quella che quasi nessuno riporta — e fino al 24 settembre 2026 non la riportavamo nemmeno noi. Dice che il decorso dei tre mesi non sospende due norme del Codice civile: l’art. 1120, secondo comma, che vieta le innovazioni le quali pregiudicano la stabilità o la sicurezza del fabbricato, ne alterano il decoro architettonico o rendono talune parti comuni inservibili all’uso di un condòmino; e l’art. 1121, terzo comma, sulle innovazioni gravose o voluttuarie. Tradotto: il silenzio dell’assemblea ti dà il diritto di procedere a tue spese, non l’immunità. L’impianto resta attaccabile se lede il decoro, e su che cosa significhi «decoro» c’è la Cassazione di cui parliamo più avanti.
E c’è una simmetria che conviene notare: il rifiuto e il silenzio sono equiparati. Se l’assemblea vota contro, non sei in una posizione peggiore di chi non ha ricevuto risposta. In entrambi i casi, decorsi i tre mesi dalla richiesta scritta, installi a tue spese.
L’equivoco del D.Lgs. 48/2020
Circola diffusamente l’idea che il D.Lgs. 48/2020 abbia modificato l’art. 1122-bis introducendo le wallbox e il silenzio-assenso. È falso, e verificarlo richiede un minuto.
Il D.Lgs. 10 giugno 2020 n. 48 recepisce la direttiva UE 2018/844 sulla prestazione energetica degli edifici, la cosiddetta EPBD III. Interviene sul D.Lgs. 192/2005, sul D.Lgs. 102/2014, sulla L. 10/1991 e sul DPR 380/2001. Non tocca il Codice civile, quindi non poteva modificare il 1122-bis.
È comunque un decreto rilevante per la mobilità elettrica, ma su un piano diverso: si occupa dell’obbligo di predisporre punti di ricarica e infrastrutture di canalizzazione negli edifici di nuova costruzione e in quelli sottoposti a ristrutturazione importante. Riguarda il costruttore, non l’assemblea.
Le pronunce verificabili sul 1122-bis
Non esiste, a oggi, un orientamento della Cassazione specificamente sulle wallbox in condominio: la materia è recente e i contenziosi si fermano in larga parte davanti ai giudici di merito. Esistono però due ordinanze che riguardano direttamente l’art. 1122-bis e che vengono applicate per analogia.
Cass. civ., sez. VI, ord. n. 1337 del 17 gennaio 2023
In materia di impianto fotovoltaico a servizio di una singola unità, installato su superficie comune, la Corte afferma che quando l’installazione non rende necessarie modificazioni delle parti comuni il condòmino può procedere senza alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea. E aggiunge il passaggio più utile: l’eventuale parere contrario dell’assemblea vale come mera presa d’atto, e rispetto a esso non sussiste interesse ad agire per l’impugnazione ex art. 1137 c.c.
Tradotto: in quella situazione, una delibera contraria non è un ostacolo da rimuovere entro trenta giorni. È un’opinione.
Precisiamo, perché altrove non lo fa quasi nessuno: la pronuncia riguarda il fotovoltaico, non la ricarica. L’estensione è un’applicazione analogica ragionevole, non un precedente diretto.
Cass. civ., ord. n. 28908 del 18 ottobre 2023
È la pronuncia sul decoro architettonico, il limite richiamato sia dal comma 1 sia dal comma 3 del 1122-bis. Interpreta il divieto di innovazioni dell’art. 1120, comma 2, c.c. e fissa due punti che tolgono di mezzo le due obiezioni più ricorrenti in assemblea.
Il primo: non serve che l’edificio abbia un pregio artistico. Il decoro di un condominio degli anni Settanta è tutelato come quello di un palazzo storico.
Il secondo è quello che sorprende, ed è testuale: non rileva «che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull’immobile». Quello che il giudice deve verificare è soltanto se l’intervento alteri «in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità».
Sul contenuto della nozione la Corte richiama la propria definizione classica: il decoro è l’estetica dell’edificio, cioè l’insieme delle linee e delle strutture ornamentali (Cass. n. 27551 del 2005). E l’alterazione rilevante è un peggioramento, non necessariamente una deturpazione: la soglia è più bassa di quanto il senso comune suggerisca.
Conseguenza concreta: se sulla facciata o in autorimessa convivono già condizionatori, canaline, tende e parabole, l’obiezione del decoro contro la tua wallbox si indebolisce parecchio. Fotografare lo stato dei luoghi prima dell’assemblea vale più di qualsiasi argomentazione.
Le zone grigie che restano aperte
Posti auto scoperti e assegnazioni in turnazione
Un posto auto assegnato in uso esclusivo dal regolamento non è la stessa cosa di un posto auto di proprietà esclusiva accatastata, e non è la stessa cosa di un posto in turnazione. Il regime cambia, e con esso cambia chi deve deliberare. È il caso in cui vale davvero la pena controllare visura e atto prima di scrivere all’amministratore.
Il riparto delle spese negli impianti a uso condiviso
Quando l’infrastruttura serve più condòmini, l’art. 17-quinquies dice «a proprie spese» del richiedente, ma non dice come si dividono i costi fra più interessati. Nella prassi si risolve con una delibera che fissa i criteri — per millesimi, per uso effettivo misurato, in parti uguali fra aderenti — e con un sistema di misurazione individuale.
Il concorso con i vincoli paesaggistici
Il regime condominiale e quello di tutela non si sostituiscono a vicenda: si sommano. Il decorso dei tre mesi non produce alcun effetto sull’autorizzazione paesaggistica prevista dal D.Lgs. 42/2004, che resta un presupposto autonomo. Ne parliamo nella guida sugli edifici tutelati.
Le cooperative edilizie a proprietà indivisa
Dove non c’è un condominio in senso tecnico ma una cooperativa, la decisione passa dagli organi sociali e dallo statuto. L’applicazione delle norme condominiali è tutt’altro che automatica: vedi la guida dedicata.
Perché vale la pena citare la norma giusta
L’art. 1122-bis resta un articolo importante, ma per ragioni diverse da quelle per cui viene di solito invocato. Non ti dà il diritto di installare una wallbox: quel diritto sta nell’art. 17-quinquies del D.L. 83/2012, insieme al termine di tre mesi. Il 1122-bis ti dà qualcosa di più tecnico e, in assemblea, spesso più utile: il metodo da seguire quando servono modificazioni delle parti comuni, e la soglia dei due terzi oltre la quale l’assemblea non può prescriverti nulla.
Se dovessimo indicare un solo punto da portare via da questa pagina, sarebbe quello dei 667 millesimi. È il numero che decide se l’assemblea può davvero mettere condizioni al tuo intervento, ed è anche quello più facile da far passare a verbale senza che nessuno lo verifichi: il quorum per prescrivere non è quello con cui si è aperta l’assemblea, e una delibera approvata «all’unanimità dei presenti» non dice nulla sui millesimi che quei presenti rappresentano. Controlla la somma, non la formula.
Questa guida è stata rivista il 23 agosto 2026 per correggere l’attribuzione normativa: nelle versioni precedenti attribuivamo al 1122-bis, e a una sua presunta modifica del 2020, il termine di tre mesi che appartiene invece all’art. 17-quinquies. Abbiamo preferito dirlo qui piuttosto che sistemare in silenzio.
Fonti di questa guida
- Art. 1122-bis c.c. — testo integrale
- Art. 1102 c.c. — uso della cosa comune
- Art. 1120 c.c. — innovazioni
- Art. 1136 c.c. — maggioranze assembleari
- D.L. 83/2012 su Normattiva — contiene l’art. 17-quinquies
- Art. 17-quinquies, testo originario del 2012 in Gazzetta Ufficiale — utile per vedere che cosa è cambiato nel comma 2 nel 2017, ma per il testo in vigore vale il consolidato su Normattiva, qui sopra
- D.Lgs. 48/2020 in Gazzetta Ufficiale — prestazione energetica degli edifici
- Cass. civ., sez. VI, ord. n. 1337/2023
- Cass. civ., ord. n. 28908 del 18 ottobre 2023 — commento Confedilizia
Domande frequenti
Cosa devo comunicare all'amministratore secondo il comma 3?
Se cito il 1122-bis in assemblea sto sbagliando?
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Come è fatta questa guida
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Per questo leggi e decreti sono collegati al testo consolidato su Normattiva, e le regole comunali sono verificate sul portale dell'ente con la data accanto. Per gli articoli del Codice civile il collegamento va invece a una raccolta che ne riporta il testo: Normattiva non serve i singoli articoli dei codici in forma citabile, e l'indirizzo per articolo della Gazzetta Ufficiale restituisce la stessa pagina vuota per qualsiasi numero, compreso uno inesistente — lo abbiamo provato. Dove un dato non lo troviamo, lo scriviamo invece di riempire il vuoto.
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