Il verbale arriva qualche giorno dopo l’assemblea, spesso in allegato a una mail, e la tentazione è di scorrerlo per cercare la riga che ti riguarda. È il momento in cui si perdono più cause condominiali, perché quel documento non è il resoconto della serata: è l’unica prova di cosa è stato deciso, ed è ciò che fa partire un orologio che non si ferma.
Trenta giorni. Perentori. E che decorrono da momenti diversi a seconda che tu fossi in sala o no.
Questa guida serve a leggere quel foglio nell’ordine giusto: prima le cose che scadono, poi quelle che si possono ancora sistemare.
Prima di tutto: da quando corrono i tuoi 30 giorni
L’art. 1137 del Codice civile è breve e va letto per intero almeno una volta nella vita. Il secondo comma è quello che conta:
«Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.»
Due decorrenze diverse, e la differenza è pratica.
Se eri presente e hai votato contro o ti sei astenuto, il conto è partito il giorno stesso dell’assemblea. Il verbale che ricevi dopo non fa ripartire nulla: quando lo apri, hai già consumato qualche giorno.
Se eri assente, il conto parte dalla comunicazione. Ed è qui che conviene essere metodici: la data in cui la delibera ti è stata comunicata è un fatto da poter dimostrare. Conserva la PEC, la mail con l’orario, la ricevuta della raccomandata. Se un giorno dovrai sostenere di essere ancora nei termini, quella prova la devi avere tu.
La tua posizione deve risultare, altrimenti non esisti
L’art. 1137 concede l’impugnazione a «ogni condomino assente, dissenziente o astenuto». È un elenco chiuso, e ha una conseguenza che si scopre troppo tardi: chi ha votato a favore non può impugnare, e chi era presente senza che il verbale registri come ha votato si trova a dover dimostrare qualcosa che il documento non dice.
Quando apri il verbale, quindi, la prima riga da cercare non è la delibera: è il tuo nome. E accanto, la tua posizione.
Se il verbale non riporta il tuo voto contrario, o ti colloca fra i favorevoli, o semplicemente non distingue le posizioni e si limita a dire «approvato a maggioranza», sei in un problema che va affrontato subito. Scrivere all’amministratore chiedendo la rettifica, entro pochi giorni e per iscritto, è la mossa minima — e crea comunque una traccia datata della tua contrarietà.
Per chi sta portando in assemblea una richiesta di wallbox, il tema si ribalta: se la delibera che ti interessa viene respinta, ciò che conta è che risultino i motivi del rifiuto. Servono per il passo successivo, che nel nostro caso non è necessariamente il giudice — il meccanismo del silenzio e del rifiuto è quello dell’art. 17-quinquies del D.L. 83/2012, che abbiamo raccontato in quando l’amministratore non risponde.
Il diritto che quasi nessuno esercita
C’è una frase del Codice civile che vale, in assemblea, più di molte discussioni. Sta nell’art. 1130, che elenca gli obblighi dell’amministratore, al numero 7:
«Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta»
Tradotto: se chiedi che una tua breve dichiarazione sia messa a verbale, va annotata. Non è una cortesia dell’amministratore, non dipende dal clima della serata, e non richiede l’accordo degli altri.
È lo strumento più economico che hai, e serve in almeno tre situazioni:
- quando il tuo voto contrario ha una ragione tecnica o giuridica, e vuoi che resti scritta invece di essere riassunta in «un condomino si è opposto»;
- quando l’assemblea rifiuta la tua richiesta senza motivarla: chiedere a verbale quali siano i motivi del diniego mette agli atti sia la domanda sia l’eventuale silenzio;
- quando c’è un vizio in corso — una convocazione mancata, un conteggio che non torna — e vuoi che la contestazione risulti dal momento in cui è avvenuta, non da una lettera scritta due settimane dopo.
La verifica che viene prima di tutte
Fra le cose da controllare in un verbale, una precede logicamente tutte le altre, perché non riguarda cosa è stato deciso ma se si poteva decidere. L’art. 1136 lo dice in una riga:
«L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.»
Il verbale dovrebbe darne conto in apertura, indicando che la convocazione è avvenuta regolarmente. Se hai motivo di dubitarne — un condomino che ti dice di non aver ricevuto nulla, un’unità venduta da poco, un erede subentrato — è un punto da sollevare subito, per iscritto e sempre dentro i trenta giorni.
Nota il registro linguistico della norma: non dice che tutti devono essere presenti, dice che deve constare che tutti siano stati regolarmente convocati. La presenza non è richiesta; la convocazione sì.
I conti: come si controlla il quorum
Il verbale dovrebbe permetterti di rifare la somma. La prassi corretta è che riporti l’elenco nominativo dei presenti con i rispettivi millesimi, e poi, per ogni votazione, chi ha votato a favore, chi contro e chi si è astenuto, con i relativi valori.
Qui però serve un’avvertenza onesta, perché su questo punto circola molta sicurezza mal riposta: la mancanza dell’elenco nominativo con le quote non rende automaticamente nulla la delibera. La giurisprudenza ha ritenuto in più occasioni che quell’omissione non incida sulla validità quando gli altri elementi consentono comunque di ricostruire la regolarità della votazione. Se qualcuno ti dice che senza quell’elenco la delibera «salta», ti sta promettendo un risultato che il diritto non garantisce.
Questo non toglie valore alla verifica, la sposta di momento: chiederlo in assemblea, prima che il verbale sia chiuso, è molto più efficace che contestarlo dopo. E se i numeri non tornano, quella è una questione di merito che va sollevata nei trenta giorni.
Sulle maggioranze applicabili agli interventi che riguardano la ricarica elettrica — quali richiedono la metà del valore e quali i due terzi — abbiamo una tabella dedicata in quorum assembleari per la wallbox, che è il posto giusto dove verificare se il numero scritto nel verbale era quello richiesto.
Dove vivono i verbali, e come chiederli
L’art. 1136 stabilisce che «delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore». Il messaggio riepilogativo che a volte arriva la sera stessa non è il verbale: il documento che conta è quello trascritto nel registro.
Quel registro non è facoltativo. L’art. 1130 impone all’amministratore di curarne la tenuta (n. 7) e, subito dopo, di «conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio» (n. 8).
Sono due riferimenti da citare quando chiedi copia di un verbale, soprattutto di uno vecchio. Capita spesso in questo ambito: prima di portare in assemblea una richiesta di wallbox conviene sapere se in passato l’edificio ha già deliberato su interventi simili, e con quali motivazioni. Quella storia sta nel registro.
L’ordine in cui leggerlo
Quando ti arriva il verbale, leggilo in quest’ordine. I primi tre punti hanno una scadenza; gli altri no.
- La data dell’assemblea e la data in cui hai ricevuto il verbale. Segnale entrambe. Da una delle due parte il tuo termine, a seconda che tu fossi presente o assente.
- Il tuo nome e la tua posizione. Presente o assente, e come hai votato. Se manca o è sbagliata, scrivi subito all’amministratore.
- Il testo esatto della delibera che ti riguarda. Non il titolo del punto all’ordine del giorno: la formulazione approvata. È quella che vincola, ed è quella che eventualmente si impugna.
- La regolarità della convocazione, che il verbale dovrebbe attestare in apertura.
- I numeri: presenti, millesimi, voti a favore e contro, e confronto con il quorum richiesto per quella specifica decisione.
- Le dichiarazioni a verbale, se ne avevi chiesta una. Se l’hai consegnata e non c’è, chiedine l’inserimento per iscritto.
- Gli allegati: preventivi citati, relazioni, documenti richiamati nella delibera. Una delibera che rinvia a un preventivo che non ti è stato allegato è una delibera che non puoi valutare.
Il verbale è il documento da cui parte tutto
Il verbale è l’unico momento in cui una vicenda condominiale diventa un documento, e quasi tutto ciò che si può fare dopo dipende da com’è scritto. Le tre cose che decidono il resto sono banali da controllare e si controllano in cinque minuti: quando parte il tuo termine, se la tua posizione risulta, cosa dice esattamente la delibera.
E c’è una quarta cosa, che si fa prima e non dopo: chiedere che una breve dichiarazione sia messa a verbale. È scritta all’art. 1130, n. 7, non richiede il permesso di nessuno, costa due righe preparate in anticipo, ed è il modo in cui una posizione — sulla wallbox come su qualunque altra cosa — smette di essere una discussione e diventa un fatto documentato.
Trenta giorni passano in fretta. Il verbale, se lo hai letto nell’ordine giusto, te ne fa risparmiare almeno la metà.
Fonti di questa guida
- Art. 1137 del Codice civile — Gazzetta Ufficiale — il termine perentorio di trenta giorni, le due decorrenze e la regola sulla sospensione
- Art. 1136 del Codice civile — Gazzetta Ufficiale — i quorum di costituzione e deliberazione, il divieto di deliberare senza regolare convocazione e l’obbligo del processo verbale
- Art. 1130 del Codice civile — Gazzetta Ufficiale — il n. 7 sul registro dei verbali e sulle brevi dichiarazioni dei condomini, il n. 8 sulla conservazione della documentazione
- Art. 1137 c.c. su Brocardi — la seconda fonte con cui abbiamo verificato il testo dell’articolo, con le note di giurisprudenza
- Art. 1136 c.c. su Brocardi — le pronunce sul contenuto del verbale e sull’elenco dei presenti con le rispettive quote
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