La delibera passa?
Il quorum per approvare le opere di ricarica non si conta a occhio, e il numero che quasi tutti sbagliano è lo stesso: i millesimi richiesti si calcolano sul valore dell'intero edificio, non su quello dei presenti. Inserisci i tuoi numeri e vedi che cosa dice l'art. 1136 del Codice civile, comma per comma.
Le regole che lo strumento applica
L'art. 17-quinquies, comma 2, del D.L. 83/2012 dispone che le opere per le infrastrutture di ricarica «sono approvate dall'assemblea di condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'articolo 1136, primo, secondo e terzo comma del codice civile». È il richiamo espresso al terzo comma a rendere sufficiente, in seconda convocazione, un terzo del valore: senza quel richiamo si applicherebbe la maggioranza più alta delle innovazioni.
Dall'art. 1136 del Codice civile, testualmente:
- Primo comma — «L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.»
- Secondo comma — «Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.»
- Terzo comma — «L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.»
- Quinto comma — la maggioranza dei due terzi del valore, che serve all'assemblea per imporre modalità alternative di esecuzione ai sensi dell'art. 1122-bis, comma 3.
L'errore che questo strumento serve a evitare
«Un terzo del valore» significa 334 millesimi sull'intero edificio, non un terzo dei millesimi presenti in sala. Se in assemblea ci sono condòmini per 400 millesimi e votano a favore quelli che ne rappresentano 200, la delibera non passa: 200 è più della metà dei presenti, ma è meno di un terzo dell'edificio. È il conto che più spesso viene fatto male in buona fede, e produce delibere impugnabili.
Attenzione anche al secondo requisito, che è di teste e non di millesimi: serve sempre la maggioranza degli intervenuti. Un solo condòmino con 500 millesimi non approva nulla da solo.
Le soglie in numeri, per controllare a mano
Le frazioni dell'art. 1136 diventano numeri appena si fissa la base: i millesimi si contano sempre su mille, le teste sul numero dei partecipanti al condominio. Per un condominio di venti unità, dunque:
| Requisito | Millesimi | Teste |
|---|---|---|
| Costituzione in prima convocazione | 667 su 1000 | 11 su 20 |
| Delibera in prima convocazione | 500 su 1000 | maggioranza degli intervenuti |
| Costituzione in seconda convocazione | 334 su 1000 | 7 su 20 |
| Delibera in seconda convocazione | 334 su 1000 | maggioranza degli intervenuti |
| Modalità alternative imposte dall'assemblea | 667 su 1000 | maggioranza degli intervenuti |
Due avvertenze su questa tabella. La prima: le teste della costituzione si misurano sui partecipanti al condominio, quelle della delibera sugli intervenuti, che è un insieme più piccolo — sono due basi diverse nella stessa riga di legge. La seconda: le frazioni si arrotondano per eccesso, perché la legge chiede «almeno» quella quota. Un terzo di venti fa 6,67, e sei condòmini non bastano.
Tre assemblee, con i conti svolti
Gli esempi che seguono sono costruiti da noi su un condominio di venti unità e mille millesimi. Servono a mostrare dove si inciampa, non a fotografare un caso reale.
Passa
Seconda convocazione. Si presentano otto condòmini per 420 millesimi. L'assemblea è costituita: 420 supera i 334 richiesti, e otto teste superano le sette. Votano a favore cinque condòmini per 350 millesimi. Cinque su otto è la maggioranza degli intervenuti; 350 supera i 334 del valore dell'edificio. La delibera è valida.
Non passa, e quasi nessuno se ne accorge
Stessa assemblea, stessa costituzione: otto presenti per 400 millesimi. A favore votano cinque condòmini per 210 millesimi. Sulle teste ci siamo, cinque su otto. Sui millesimi no: ne servono 334 dell'intero edificio e ce ne sono 210. Chi calcola «un terzo dei presenti» ottiene 134, conclude che bastano, e mette a verbale una delibera annullabile. La differenza fra i due conti è tutta nella parola che l'art. 1136 usa: «un terzo del valore dell'edificio», non dei presenti.
Non si costituisce nemmeno
Prima convocazione. Si presentano dodici condòmini per 640 millesimi. Le teste bastano, dodici su venti. I millesimi no: ne servono 667. L'assemblea non è regolarmente costituita e si rinvia alla seconda, dove le soglie scendono a 334 e a sette teste. È il motivo per cui la prima convocazione, nella pratica, è quasi sempre un passaggio formale.
Le deleghe cambiano i numeri, e hanno un tetto
Chi interviene per delega conta come presente, sia nelle teste sia nei millesimi: è così che un'assemblea semideserta si costituisce lo stesso. L'art. 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile pone però due limiti espressi.
Il primo: «Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale». In un condominio di ventiquattro unità un quinto fa 4,8, quindi non più di quattro deleghe, e non più di duecento millesimi. Il testo lega i due limiti con una congiunzione, e su come vada letta — se basti superarne uno o servano entrambi — non abbiamo trovato una pronuncia che possiamo mostrarti aperta: chi raccoglie deleghe fa bene a restare sotto tutte e due le soglie, perché è l'unica posizione che non si può contestare.
Il secondo è netto e non ha eccezioni: «All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea». Se nel fascicolo compare una delega a suo favore, quei voti non si contano, e il totale va rifatto senza di essi.
Se sull'appartamento c'è un usufrutto, chi vota?
Lo stesso art. 67 divide i poteri: «L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari».
Installare un'infrastruttura di ricarica sulle parti comuni non è ordinaria amministrazione né semplice godimento di ciò che già esiste: è un intervento che modifica l'impianto. Sulla base del testo il voto spetta quindi al proprietario, non all'usufruttuario. Lo diciamo come lettura della norma e non come punto pacifico, perché una decisione che affronti la questione proprio sulla wallbox non siamo riusciti a trovarla. Se nel tuo condominio la situazione esiste, conviene convocare entrambi: una delibera presa con il voto di chi non ne aveva il diritto è attaccabile a prescindere dai millesimi.
Che cosa questo strumento non fa
Non sostituisce il verbale né un parere legale. Non tiene conto di regolamenti condominiali contrattuali che prevedano maggioranze diverse, né dei casi in cui l'opera tocchi parti comuni in modo da richiedere altre valutazioni. E non verifica il requisito dell'art. 1136, sesto comma: l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati — un vizio di convocazione rende annullabile una delibera che sulla carta ha tutti i numeri giusti.
Per il percorso completo vedi la tabella dei quorum, il modello di delibera e come si legge un verbale. Se l'assemblea dice no, l'art. 17-quinquies, comma 3, resta la strada: la spiega la guida sui vicini contrari.